Implementación sistema ATRI en Poblenou

Hemos participado en la elaboración y la coordinación del Estudio de Viabilidad para la implementación del sistema ATRI en remonta de edificios privados con vivienda asequible en el entorno del Poblenou, finalizado el julio de 2020 y encargado por el Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación (IMHAB) y la Concejalía de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona.

Este estudio surge del proyecto ATRI y ha sido realizado con La Hidra Cooperativo, Sara Bellés Vallet, David Bravo, Pablo Feu, Álex Giménez Imirizaldu y Alfredo Palomera Zaidel. 

El encargo ha consistido en explorar las potencialidades de incrementar el parque de vivienda asequible a través de la construcción de ATRIs de remontas aprovechando el derecho de vuelo no edificado. Este estudio se ha basado únicamente en fincas de titularidad privada en el barrio del Poblenou (distrito de Sant Martí) y teniendo en cuenta el planeamiento vigente.  

ATRI propone la construcción de vivienda asequible en suelo urbano consolidado, con criterios de sostenibilidad, y mejorando la eficiencia energética del parque construido. Se plantea como una política con tres dimensiones:

- Mejora del derecho a la vivienda: Combate la gentrificación y consolida la mixtura social y funcional en barrios equipados, caminables y servidos por el transporte público

- Incrementa la eficiencia energética del parque construido: Mejora las prestaciones térmicas, energéticas y de accesibilidad del parque residencial existente.

- Redistribuye oportunidades: La vivienda asequible entendida como un motor económico que crea puestos de trabajo y refuerza el tejido productivo local y responsable

PRINCIPALES RESULTADOS DEL ESTUDIO 

• La exploración territorial del estudio calcula que sería posible construir 2.229 viviendas nuevas asequibles en el entorno del Poblenou sin necesidad de adquirir suelo. 

• Con la redacción del nuevo MPGM 22@ que está llevando a cabo el Ayuntamiento, el número de nuevas viviendas asequibles podría aumentar hasta llegar a los 6.398. 

• ATRI es una herramienta de mejora urbana que no mercantiliza la promoción de vivienda, puesto que no hay intercambios monetarios para la adquisición del derecho del vuelo. Apuesta por una cooperación entre las partes donde la propiedad accede a la creación de nuevas viviendas asequibles a 99 años a través de líneas de financiación públicas, que permitan rehabilitar la finca y subvencionar la construcción de las remontas.

• La construcción de las nuevas viviendas no supone ningún coste directo para la propiedad. Se plantea una línea de ayudas en la que, a partir de subvenciones a fondo perdido, el Ayuntamiento cubra entre el 70% y 80%. Facilitando préstamos a través de entidades financieras públicas y acompañamiento a las comunidades en la definición de los proyectos, la solicitud de ayudas y el seguimiento de las obras.  

• El modelo establecido hace que sea la Administración, y no los promotores privados, quien lidere los procesos de transformación urbana. Esto permite priorizar los objetivos sociales y ambientales por encima del ánimo de lucro o la finalidad especulativa.

ATRI INNOVA EN COPRODUCCIÓN PÚBLICO-COMUNITARIA

ATRI puede ser una oportunidad para generar un marco de colaboración público-comunitario. Pero sólo acontece una política transformadora si confronta el actual modelo de desarrollo urbanístico en manos de las grandes empresas y a través de consorcios o colaboraciones público-privadas. 

Para que esto sea posible hay que innovar en la contratación pública y crear organismos híbridos que hagan posible este traspaso de recursos hacia el tejido productivo responsable. 

Se propone la creación de un organismo mixto formado por el Ayuntamiento, empresas y organizaciones sociales. Y un Acord marc que permita crear una Bolsa de Empresas Sociales en las que el Ayuntamiento confiaría las obras de rehabilitación. Esta bolsa se crearía a partir de una licitación pública para la homologación de empresas del sector con criterios de responsabilidad social y ambiental.  

Se conceptualizan también tres tipologías de propiedad para las nuevas viviendas: la Propiedad Pública, la Propiedad Privada Asequible y la Propiedad Colectiva.

Propiedad Pública

• Modelo 1: Copropiedad. El Ayuntamiento adquiere el derecho de vuelo a coste 0€ por noventa y nueve años libre de canon. Es esta quien ejecuta las obras y la gestión de los futuros alquileres. 

Propiedad Privada Asequible

• Modelo 2: Propiedad privada asequible. Es la misma comunidad de bienes quien realiza las obras de remonta con una subvención pública parcial.

Propiedad Colectiva 

• Modelo 3a: Cooperativa en cesión de uso. La comunidad constituye una Cooperativa de Cesión de Uso, o bien delega en una ya constituida, las obras de remonta y la explotación de las nuevas viviendas asequibles. 

• Modelo 3b: Comunitaria tripartita.  Es una herramienta de intervención y cohesión social que promueve la vivienda asequible y la permanencia en el territorio, cuando existe una fuerte implicación de la comunidad y unos vínculos territoriales fuertes. Esta figura está pensada para zonas con grandes necesidades sociales y cuando la propiedad no tiene suficiente capacidad para invertir. Supone la implicación de tres actores: la administración pública; la comunidad; y una entidad sin ánimo de lucro. El grado de implicación de estos tres actores puede cambiar según cada caso. Lo importante de este modelo es que los criterios de acceso a la vivienda vienen definidos por el arraigo territorial y la gobernanza participativa.